Na compra de um imóvel, mesmo em construções novas, por vezes o consumidor se depara com os chamados vícios construtivos, que são aqueles defeitos ou falhas estruturais que afetam a construção causando transtornos e prejuízos aos consumidores, como rachaduras, infiltrações, metragem a menor etc.
Nestes casos, se aplicará a lei que protege os consumidores, o CDC, por se tratar de relação de consumo entre fornecedor e consumidor.
O Código de Defesa do Consumidor estabelece que em defeitos aparentes ou de fácil constatação o prazo é de 90 dias a partir da entrega, o que já demonstra a importância da vistoria prévia e de se pesquisar a respeito da construtora, além de verificar o material utilizado na obra e cumprimento de prazos. Mas se o defeito for oculto, ou seja, que não se constate facilmente, o prazo se inicia a partir de quando for evidenciado o vício.
Além disso, ao receber a chave de seu imóvel, o consumidor possui a garantia legal, que é o tempo previsto em lei para que possa reclamar sobre possíveis defeitos identificados no bem adquirido. Este prazo corresponde a cinco anos, contado a partir de quando o vício oculto aparece.
Ao constatar esse problema decorrente da execução da obra ou falha no projeto, o consumidor pode solicitar o reparo à construtora e não sendo resolvido, recorrer ao abatimento do preço, substituição do bem ou reparo do dano. Caso não consiga a solução administrativamente, pode se buscar resposta por meio de ação judicial.
Ademais, existem normas de desempenho descritas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) como a NBR 15575/13 que estipula a qualidade mínima estabelecida para obra a ser atendida, podendo ser considerada prática abusiva, a construção em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais.
Em sendo assim, constatamos dois tipos de problemas: temos defeitos do produto que possam vir a gerar abalo à segurança com potencialidade de ocasionar acidentes, como problemas estruturais, rachaduras, infiltrações, revestimentos etc; como também temos o consumidor que almeja adquirir o imóvel conforme lhe foi apresentado na oferta e essa expectativa se frustra, gerando o desejo de ajuste ou ressarcimento.
Se o imóvel se mostra inadequado, seja pela metragem que foi entregue diferente da ofertada, seja pelo cômodo com cor diferente ou se deixa de constar um salão de festas, antes prometido; o consumidor deve comunicar de pronto para que em até 30 dias, para que o fornecedor possa resolver voluntariamente, ou caso não seja sanada a reclamação, ingressar judicialmente para obter a substituição do bem, a restituição do preço, ou abatimento proporcional.
Em tais casos, a responsabilidade do fornecedor será objetiva, ou seja, não precisará ser comprovado que houve dolo ou culpa por parte do fornecedor, bastando demonstrar o dano, ocorrência do dano, da ação ou omissão e do nexo causal, que é a relação entre a ação (construção do imóvel) e o dano (rachadura, piso estourado etc.).
Um questionamento pertinente é se o defeito venha a aparecer anos depois da entrega do imóvel.
Se ressalta que além da garantia, sempre deve se analisar o caso concreto e atentar a vida útil do bem, ou seja, o que pode ser considerado normal ocorrer por tempo de uso e o que não seria aceitável por decorrer de provável problema da construção, o que pode ser apurado por perícia; mas o quanto antes deve se buscar a solução dos defeitos para evitar que se perca o prazo de se conseguir resolver judicialmente, caso seja necessário.
Assim, temos como recomendável atentar para o memorial descritivo e manual do proprietário quando da aquisição do imóvel, conferir a metragem, a segurança da obra, se há impermeabilização, qual material consta e se foi este que foi utilizado, etc; pois caso não se verifique previamente, pode estar sujeito a desvalorização do imóvel, a custos de manutenção, comprometimento da estrutura, perda da estética, diminuição da expectativa do bem…
Importante mencionar a possibilidade do direito de arrependimento de 7 dias para os contratos firmados em stands de vendas ou fora da sede do incorporador e o contrato deve conter o quadro-resumo com informações essenciais da negociação para facilitar o entendimento e em caso de dúvida, melhor que se consulte profissional de sua confiança que lhe informe em detalhes e tire suas dúvidas sobre a contratação, já que normalmente o contrato será de adesão, ou seja, aquele em que o consumidor não sugere ou altera cláusulas.
Por fim, três observações merecem destaque: compra e venda entre particulares não configurar relação de consumo, sendo aplicado o Código Civil; caso o fornecedor consiga provar a inexistência do defeito ou que ocorreu por culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros, não será responsabilizado, nem terá que arcar com os prejuízos e além dos vícios construtivos, existem outros problemas encontrados no mercado imobiliário, como atraso de obra, distrato (quando a pessoa desiste da compra do imóvel), cobranças de taxas abusivas, problemas nos contratos etc., os quais também geram problemas ao consumidor e serão tratados em outros artigos no blog.
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Comprei um imóvel com defeitos. O que fazer?
