Primeiramente, convém mencionar que apesar de costumeiramente e no senso comum chamarem todo contrato particular de contrato de gaveta, tal modalidade ocorre somente quando há aquisição de imóvel por mutuário perante agente financeiro e objeto de alienação fiduciária(financiamento).
Ou seja, é um contrato particular feito entre o titular de um financiamento junto a um banco, o vendedor, e um terceiro, o comprador; e para transferência precisa da anuência expressa do agente financeiro – PARA QUE O GAVETEIRO FIGURE COMO PARTE LEGÍTIMA PELO AGENTE FINANCEIRO!
A Caixa Econômica Federal considera essa modalidade de contrato irregular porque, segundo o artigo 1º da Lei 8.004/90, alterada pela Lei 10.150/00, o mutuário do Sistema Financeiro de Habitação tem que transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato. Exige-se que a formalização da venda se dê em ato concomitante à transferência obrigatória na instituição financiadora.
O contrato de gaveta não é seguro mas é prática comum, tem validade entre as partes mas apresenta poucas garantias para os envolvidos no negócio jurídico, pois ele não tem validade formal, ou seja, não está enquadrada em nenhum ordenamento jurídico. Dependendo da situação, inclusive, pode ser considerado como fraude, pois pode mascarar uma situação irregular e ilegal.
Riscos por não transferir a propriedade de forma correta: O vendedor sofrer alguma execução de dívida, se o comprador deixar de pagar as prestações e o pagamento recair sobre o imóvel ou ainda o comprador não obter o reconhecimento da negociação pelos herdeiros em caso de morte. Além disso, quando o imóvel é adquirido por meio de financiamento, o cadastro passa por análise e o comprador tem que comprovar vários requisitos, como comprovação de renda. Mas quando o vendedor, no meio do caminho, repassa o imóvel a um terceiro, sem anuência da instituição financeira, o comprador pode não atender às exigências e o banco não registrar o contrato.
Diante dos riscos representados pelo contrato de gaveta, o melhor é regularizar a transferência, quando possível, ou ao menos procurar um escritório de advocacia para que a operação de compra e venda seja ajustada com o mínimo de risco para as partes contratantes.
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