O distrato de imóvel é um tema que tem ganhado bastante relevância nos últimos anos, especialmente em decorrência da crise econômica que assolou o país.
Em linhas gerais, o distrato de imóvel ocorre quando o comprador decide desistir da compra de um imóvel, devolvendo-o ao vendedor e solicitando a devolução dos valores já pagos. O distrato pode se dar, tanto por iniciativa unilateral do comprador quanto pela incorporadora, ou ainda, seja por descumprimento contratual (inadimplência, atraso na entrega, etc) ou acordo entre ambas as partes pelo término da relação de consumo.
Pode ser motivado por diversos fatores, como a perda de emprego, dificuldades financeiras, mudança de planos ou insatisfação com o imóvel adquirido. No entanto, independentemente da causa, o distrato pode ser uma questão complexa e onerosa para as partes envolvidas.
Isso porque, em muitos casos, as construtoras e incorporadoras que vendem imóveis na planta costumam estabelecer cláusulas contratuais que preveem a retenção de uma porcentagem significativa do valor já pago pelo comprador em caso de distrato. Esse valor retido pode variar de acordo com a empresa e as condições do contrato, mas pode chegar a até 50% do valor total pago pelo comprador.
Em 2018, foi sancionada a Lei nº 13786, que estabelece regras específicas para o distrato de imóveis adquiridos na planta. Entre as principais disposições legais, estão a obrigação das empresas informarem de forma clara e objetiva as consequências do distrato para o comprador, a possibilidade de devolução integral dos valores pagos pelo comprador, caso a entrega do imóvel seja atrasada por mais de 180 dias, entre outras.
A Lei também disciplina as condições sob as quais, imóveis vendidos na planta podem ser devolvidos às respectivas construtoras, inclusive, explicitando os percentuais a serem restituídos a compradores desistentes, quais sejam: multa de 25% a 50%, sendo esta último percentual quando sob patrimônio de afetação, do valor já efetuado em caso de desistência de compra.
Importante ressaltar que o distrato deve ser solicitado sempre na forma escrita e o momento para solicitá-lo deve se dar antes do recebimento das chaves do imóvel.
Como penalidades, temos:
Para o vendedor:
Vale salientar que a entrega do imóvel com atraso de 180 dias não dá causa ao distrato – uma vez que as construtoras/incorporadoras podem atrasar a obra em até 180 dias sem receber nenhuma sanção, desde que isso esteja previsto de forma clara e destacada no contrato de compra e venda. Entretanto, se o comprador não deu causa ao atraso e seja ultrapassado este prazo, pode se rescindir o contrato, devendo o comprador, receber todos os valores pagos e a multa estabelecida, com a devida correção.
E se o comprador decidir por continuar na relação contratual e estiver quite, fará jus a indenização de 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, pro rata die (proporcionalmente aos dias).
Para o comprador:
Decidindo pelo encerramento do contrato, sem que a incorporadora tenha dado causa, ele deverá ser restituído dos valores pagos, atualizados pelo índice indicado no documento, sendo deduzidas as seguintes parcelas: valor da multa por desistência de até 50% dentro do regime de patrimônio de afetação, e até 25% fora do regime e taxa de corretagem: a construtora pode deter de 5% a 6% do valor pago pelo consumidor.
O prazo para pagamento dos valores é de 30 dias após a expedição do “habite-se” e 180 dias, contado da data de desfazimento do contrato, nos casos em que não há patrimônio de afetação. Ainda, a devolução do valor pago a título de distrato deve ser feita em uma única parcela pela construtora.
Além disso é permitido a revenda da unidade, onde o comprador que desistir da compra pode fazer a concessão dos direitos e deveres do contrato de financiamento para outra pessoa, bem como, há possibilidade de arrependimento se o consumidor que adquirir o imóvel fora da empresa desistir da compra em até 7 dias após a assinatura do contrato, sem precisar pagar multa e nesses casos, todos os valores eventualmente pagos deverão ser restituídos, incluindo a comissão de corretagem. Para isso, é preciso enviar uma carta registrada com aviso de recebimento. O prazo para o direito de arrependimento considerará a data de postagem da correspondência.
Mencionamos ainda que a aplicabilidade da nova lei se dá para os contratos firmados posteriormente à sua vigência. Para contratos anteriores, ainda são necessárias ações judiciais para que haja acordo entre as partes.
Por fim, é recomendável que os compradores leiam atentamente o contrato, antes de assinar e estejam atentos a seus direitos e deveres, buscando o apoio de profissionais especializados em caso de dúvidas ou conflitos.
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