Mas afinal, o que é imóvel rural? Temos dois conceitos: o primeiro deles considera a localização, logo, imóvel rural é aquele que se encontra fora da zona urbana. O segundo toma como critério a destinação, assim, o imóvel rural seria aquele utilizado para atividades agrárias. Já a lei conceitua imóvel rural como sendo o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização, que se destine ou possa se destinar à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial.
Estes imóveis possuem características específicas como reserva legal, lavoura, dentre outros, bem como, não são mensurados em Metros Quadrados (m²). O Hectare (ha) é a medida padrão, equivalente a 10.000 m² (dez mil metros quadrados). O Alqueire também é uma unidade de medida extremamente utilizada, contudo, pode variar de acordo com a localidade do imóvel.
Como nos imóveis urbanos, os rurais possuem fatores que vão impactar na valoração do imóvel, por exemplo, viabilidade de Exploração, área Produtiva etc.
Além disso, devemos atentar para a fração Mínima de Parcelamento (FMP), ou seja, a menor área que um imóvel rural, num dado município, pode ser desmembrado.
Módulo rural e módulo fiscal também são conceitos importantes. Para o primeiro, não há um padrão, sendo definido de acordo com as características de cada imóvel, individualmente, tendo conhecimento de tal dado através de uma avaliação técnica. O segundo caso, refere-se à uma unidade de medida agrária, expressa em hectares, destinada a classificar o imóvel quanto à sua dimensão – pequena, média e grande propriedade).
Existem documentos necessários para regularidade do imóvel rural, quais sejam: Cadastro Ambiental Rural (CAR) que é um cadastro público eletrônico nacional obrigatório, para todas as propriedades que são rurais; o Certificado de Registro de Propriedade Rural (CCIR): emitido pelo INCRA que fornece informações sobre quem possui uma propriedade no país, qual área, localização, tipo de busca e classificação do terreno; a certidão de regularidade fiscal da propriedade rural ou negativa de débitos; Certidão do Registro de Imóveis; e a última Declaração do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (DITR), com recibo de entrega.
Sobre a tributação deste imóvel, incide o imposto sobre a propriedade territorial rural – ITR, que é um tributo de competência da união, anual e incidindo sobre a propriedade ou posse a qualquer título ou domínio útil de imóvel rural no dia 1º de janeiro de cada ano, sendo devido à pessoa física ou pessoa jurídica. A lei estabelece alíquotas progressivas, avaliando a área total do imóvel e o grau de utilização do imóvel, para que se atenda ao cumprimento da função social da propriedade.
Ainda, é tributado sobre o valor da terra nua tributável, excluindo áreas protegidas e imóveis situados dentro do perímetro urbano, com finalidade agrária, devem ser tributados por meio do ITR.
Por fim, ressaltamos a obrigatoriedade do georreferenciamento para imóveis rurais com área superior a 25 hectares; que em breve, será para todos.
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