Divórcio com imóvel financiado: por que muitos casais perdem dinheiro na partilha?

Quando um casal decide se divorciar e possui um imóvel financiado, é comum surgir uma dúvida:

“Como será dividido o imóvel?”

A resposta, porém, não é tão simples quanto dividir a casa ao meio.

Na prática, a partilha de um imóvel financiado depende de uma análise jurídica cuidadosa. O regime de bens, a data da aquisição, a origem dos recursos utilizados na compra, o saldo devedor, a valorização do imóvel e até a forma como o divórcio será conduzido podem modificar completamente o resultado patrimonial.

Por isso, antes mesmo de calcular valores, é necessário definir a estratégia jurídica adequada para aquele caso.

O primeiro passo: identificar o regime de bens e a forma da partilha

Nenhuma análise sobre imóvel financiado pode começar sem responder duas perguntas fundamentais:

• Qual é o regime de bens do casamento ou da união estável?
• A partilha será consensual ou litigiosa?

O regime de bens determina quais direitos patrimoniais integram o patrimônio comum e quais permanecem exclusivos de cada cônjuge.

Já a forma de condução do divórcio influencia diretamente a rapidez da solução, os custos envolvidos e as alternativas disponíveis para negociação do imóvel.

Em muitos casos, uma estratégia bem estruturada permite evitar um processo judicial longo e preservar significativamente o patrimônio das partes.

O imóvel financiado nem sempre integra totalmente a partilha

Outro equívoco bastante comum é acreditar que o casal divide automaticamente o valor total do imóvel.

Enquanto o financiamento não é quitado, existe uma dívida perante a instituição financeira e, normalmente, o imóvel permanece gravado por alienação fiduciária.

Isso significa que o patrimônio efetivamente pertencente ao casal corresponde, em regra, aos direitos aquisitivos, conhecidos popularmente como ágio, e não ao valor integral de mercado do imóvel.

Em termos práticos, o que se busca identificar é qual patrimônio foi efetivamente constituído ao longo da relação.

O que deve ser analisado antes de calcular a partilha?

Cada caso exige uma avaliação individualizada. Entre os principais aspectos estão:

1. Regime de bens e momento da aquisição

O primeiro cuidado é verificar quando o imóvel foi adquirido.

Alguns pontos merecem atenção:

• data do casamento ou do início da união estável;
• data da assinatura do contrato de financiamento;
• existência de recursos particulares utilizados na entrada, como herança, doação ou patrimônio adquirido antes do casamento;
• utilização de FGTS próprio;
• período em que ocorreram as amortizações do financiamento.

Esses elementos podem alterar significativamente o patrimônio sujeito à partilha.

2. Identificação do patrimônio efetivamente constituído

Nem todo o valor do imóvel pertence ao casal.

É necessário analisar:

• valor atual de mercado;
• saldo devedor atualizado;
• parcelas efetivamente amortizadas;
• valorização dos direitos aquisitivos;
• investimentos realizados durante o casamento.

Somente após essa análise é possível estimar o patrimônio que poderá integrar a divisão entre os ex-cônjuges.

3. Responsabilidade perante o banco continua existindo

Um dos maiores erros ocorre quando os ex-cônjuges acreditam que a sentença de divórcio altera automaticamente o contrato de financiamento.

Isso não acontece.

Se ambos assinaram o contrato, ambos permanecem responsáveis perante a instituição financeira até que haja aprovação formal para alteração contratual.

Na prática:

• o banco poderá cobrar qualquer um dos devedores;
• o atraso das parcelas pode negativar o nome de ambos;
• eventual acordo firmado entre os ex-cônjuges não vincula automaticamente a instituição financeira.

Por isso, é recomendável que o acordo de divórcio contenha cláusulas específicas disciplinando a responsabilidade pelos pagamentos e o direito de regresso caso um dos ex-cônjuges seja prejudicado pelo inadimplemento do outro.

Dependendo das circunstâncias, também pode ser conveniente comunicar formalmente o banco sobre a tramitação da partilha.

4. Transferência do financiamento depende da aprovação do banco

É comum que um dos ex-cônjuges deseje permanecer com o imóvel.

Entretanto, essa solução depende da concordância da instituição financeira.

O banco realizará nova análise de crédito para verificar se aquele cônjuge possui capacidade financeira para assumir sozinho o financiamento.

Caso a aprovação seja negada, o contrato permanece inalterado.

Por isso, um acordo bem elaborado normalmente prevê:

• prazo determinado para obtenção da aprovação bancária;
• obrigação de apresentação da documentação necessária;
• definição das consequências caso a transferência seja recusada.

Em muitos casos, estabelece-se previamente que, não sendo possível a assunção exclusiva da dívida, o imóvel será colocado à venda.

5. Venda do imóvel pode ser a solução mais segura

Quando nenhum dos ex-cônjuges reúne condições para assumir o financiamento, a venda costuma representar a alternativa mais eficiente.

Nessa hipótese, é importante disciplinar previamente:

• forma de venda (particular ou judicial);
• critérios para escolha da imobiliária ou corretor;
• prioridade para quitação do saldo devedor junto ao banco;
• pagamento das despesas da operação;
• forma de divisão do patrimônio líquido remanescente.

Caso um dos ex-cônjuges permaneça utilizando o imóvel exclusivamente durante esse período, também pode ser necessária a análise da fixação de aluguel compensatório, conforme as circunstâncias do caso e a jurisprudência aplicável, evitando desequilíbrios patrimoniais.

A experiência demonstra que os maiores prejuízos em divórcios envolvendo imóveis financiados não decorrem da lei, mas da ausência de planejamento.

Uma estratégia jurídica adequada permite:

• proteger o patrimônio construído pelo casal;
• reduzir riscos perante a instituição financeira;
• estruturar acordos com maior segurança;
• evitar litígios prolongados;
• prevenir futuras discussões sobre indenizações e responsabilidades.

Cada decisão tomada durante a partilha pode produzir efeitos patrimoniais por muitos anos.

A partilha de um imóvel financiado vai muito além de dividir um bem.

É preciso analisar o regime de bens, identificar o patrimônio efetivamente constituído, compreender a responsabilidade contratual perante o banco e definir a solução mais adequada para cada situação, seja por meio da transferência do financiamento, da venda do imóvel ou de outras alternativas juridicamente viáveis.

Sem uma análise técnica, é comum que uma das partes assuma obrigações indevidas ou deixe de receber o patrimônio a que efetivamente tem direito.

Cada divórcio possui particularidades que exigem planejamento jurídico e patrimonial. Antes de assinar qualquer acordo ou tomar decisões sobre um imóvel financiado, conte com orientação jurídica especializada.

Caso tenha dúvidas sobre este tema ou deseje conversar a respeito, entre em contato conosco pelo e-mail contato@camaraenagib.adv.br ou acesse https://camaraenagib.adv.br.